国庆假期，新房售楼处人头攒动，二手房市场却在悄然生变。
“业主越来越不愿松口了。”广州黄埔区一位中介说，7、8月之前挂牌价和成交价差10万都正常，现在这种“趋同的平衡出现了裂痕”。甚至有业主直接把挂牌价上调了几十万。
房东的底气从哪来？三个字：政策。
8月底，现房销售制正式落地，预售门槛提升至主体结构封顶。这意味着房企资金回笼周期被拉长，拿地和新开工节奏必然放缓，新房未来供给减少，二手房的“稀缺性”自然上升。
紧接着，房贷贴息政策出台，首套房商贷实际利率可低至2.06%，甚至低于公积金贷款利率。关键是，二手房同样纳入贴息范围。上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，这一政策主要惠及大城市的二手房，有助于盘活小户型房源流通，带动一二手房联动。
更深层的变化在于，中国房地产正式进入存量时代。住建部数据显示，二手房交易占比从2020年的27%升至2025年的46%，前8个月已达52%。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉直言：“增量时代，新房决定房价；进入存量时代，房价走向掌握在千千万万二手房业主手里。”
房东的心态变了，但买家未必买账。
中指研究院数据显示，9月百城二手住宅均价12452元/平方米，环比下跌0.60%，跌幅还在扩大。成交量确实在涨，但价格仍在探底。中指研究院指数研究部总经理曹晶晶的判断是：二手房成交或保持较高活跃度，但挂牌规模仍处相对高位，价格短期或延续调整。
说白了，买家依旧秉承“捡漏”心态，没有出现追高。即便“金九银十”，看房量也没大幅变化。卖家想抬价，买家在等跌，预期“剪刀差”越来越大。
这就是当下二手房市场最真实的写照：政策给了房东底气，但市场还没给房东底价。
接下来的博弈走向，取决于两件事：一是核心城市优质房源的挂牌量能否持续回落，二是买家收入预期能否实质性改善。
卖家盲目跳价只会劝退诚意买家，买家一味等跌也可能错失优质房源。当超过一半的交易发生在存量市场，这个市场的定价权，注定是一场持久战。
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