住在老房子里，最担心的并不是墙壁发黄、楼梯狭窄，而是房子的安全性到底怎么样。
很多八九十年代建成的预制板楼，在旧改之下，外墙刷了油漆、管道也换成了新的，看上去清爽了很多。
但是住户心里还是会有疑问：楼板接缝开裂、天花板漏水，难道是说房子不安全吗？老房子都是要拆掉的吗？
预制板结构并不等同于危房，并且也没有全国性的规定，要求所有的预制板楼都要拆除。
房子是否要加固或者重建，要根据专业的安全鉴定以及当地的更新计划来决定。所谓的“保命工程”并不是见老就拆，而是先查出隐患之后，按照房屋的情况进行分类处置。
01、哪些房子更需要优先关注？
预制板楼当年建设速度很快，楼板等构件都在工厂里预制好之后，再运到现场进行安装。
与目前普遍采用的整体浇筑结构不同的是，一些老房子的连接方式、材料情况以及抗震能力都需要特别注意。
但是房龄以及结构形式都只是一条线索，并不能因为“预制板房”这四个字，就断定房屋存在危险。
如果一定要说哪些房子应该先查的话，可以考虑以下三种情况：
第一类，出现明显结构性损伤的房子。
比如说承重墙、梁柱有比较大的裂缝，楼板出现了明显的变形或者下陷，裂缝不断变大，门窗无法正常开关等等。
对于上述问题不能仅仅依靠补墙、刷漆来解决，要尽快找专业的机构进行检测。
第二类，长期漏水、构件剥落，且问题反复出现的房子。
渗水本身并不一定意味着结构危险，但是钢筋锈蚀、混凝土剥落或者楼板接缝长期受潮的情况，则要查明原因并判断其是否影响到结构的安全性。
第三类，经鉴定确认存在严重安全隐患、维修加固难以满足安全要求的房子。
只有经过鉴定存在严重安全隐患，并且无法通过维修加固来满足安全要求的房子，才会被拆除或者进行其他形式的风险处置。
具体的处理方式需要根据鉴定结果、规划要求以及当地的有关政策来确定，并不能把“优先排查”当作“马上拆迁”。
房屋鉴定应该找有相关资质的专业机构进行。
邻居说楼板薄、网上看到类似案例，都不能替代正式检测。如果发现了可疑的情况也不要自己去敲墙、拆梁柱，应该及时向物业、社区或者属地的相关部门报告。
02、原拆原建，难点不只是施工
对必须重建的老房子而言，原拆原建听起来不错：房子原地翻新，房子在原地更新，生活配套和熟悉的邻里关系也能尽量保留。但真正落地，往往要过几道关。
首先就是业主的意见。
几十户人家的情况各不相同，有的希望早日入住新居，有的担心出资的压力，还有的不愿意搬迁。
该项目涉及到共用部分以及业主共同的利益，表决、签约和执行都必须按照法律的规定和当地的程序来进行，并不能简单的认为“有一户反对就可以停止”，也不能忽视业主的知情权和表决权。
其次是规划和审批。
原址重建除了要拆除旧建筑再建造新房之外，还要涉及到设计、消防、施工许可、管线迁移等问题。
是否可以原地重建、可以重建到什么规模、如何安置临时居住点，都必须按照当地的规划和审批结果来决定。
另外就是质量监督。
业主应该尽早知道设计图纸、施工队伍、工程预算以及验收时间等信息，并且重要的事情要公开。工程并不是“拆了就算完工”，
从地基到主体建设再到竣工验收，每一个环节都会影响到居住的安全性。
03、重建的钱从哪里来？
很多人的第一反应就是认为这是政府出钱让居民免费换新房子。资金如何筹集、居民要承担多少，各个项目之间可能会存在差异。
有些项目可以得到符合要求的财政资金或者地方的支持，有的要由业主自己承担一部分费用，还有的可以通过金融支持或者代建的合作来筹集资金。
补贴、贷款以及费用减免，都要根据当地的政策和项目的实际情况来确定，并不是所有的项目都适用。
居民最关心的出资额、房屋面积怎么算、过渡期怎么定，在方案里都要写明，并且算清楚之后再做决定。
原拆原建并不是过去的棚户区改造拆迁那样。
主要是解决住房安全、居住条件的问题，目标一般为原地更新，并不是要让每户人家都得到大额补偿。
不能只听“可以拆”、“可以补”的话，具体的权益要根据正式的方案和协议来确定。
大体上，老房子的改造应该先鉴定后分类：
风险较小的可以进行维修保养，需要加固的按照专业的方案来进行处理，如果实在不能保证安全的话，就要依法依规地进行重建。
预制板楼的住户，不必因为房子年久失修而过于担忧，但是如果有异常情况出现的时候，也不要拖延不解决。
文末话题：
你家住的是预制板楼吗？如果经过专业鉴定，确实需要原拆原建，你最关心的是出资、过渡安置，还是重建后的房屋质量？欢迎留言聊一聊。
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